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2019商業地產創新峰會圓桌論壇二:存量去化與場景創新的危與機

2019年12月27日 16:38   
[導讀]機遇與挑戰同在,危險與機會同行

  2019 年 12 月 26 日,由房互機構&房地產和互聯網研究院主辦的“Multilateralism,回歸與聚核:2019 房地產和互聯網年度峰會暨房地產和互聯網年度頒獎盛典”在北京舉辦。本次峰會主題為“Multilateralism,回歸與聚核:從泡沫盛宴回歸到現實世界,聚焦商業邏輯和核心競爭力”。

  2019商業地產創新峰會圓桌論壇二的主題是《存量去化與場景創新的危與機》,由鳳凰房產奇點商業總經理、總編輯,奇點研究院院長王 杰主持,參與對話的嘉賓:

  王峰  厚幾學院聯合創始人

  劉頌梅  今日機構創始人、原萬達酒店設計院綜管總經理

  杜曉霞  厚幾商業集團聯席總裁

  米映超  全寓聯發起人

  王 新宇  互聯網啟示錄出品人

  以下為圓桌論壇實錄:

  王 杰:大家好,我是鳳凰網奇點商業的王 杰,非常感謝滕總邀請到現場主持論壇,我跟他已經是十幾年的朋友了。商業的危與機,新零售時代,商業存量的物業如何去化?存量商業的改造中會面臨哪些機遇以及挑戰?

  很多企業都在做輕資產運營,包括陳平總和云峰總提到的,輕資產運營會不會是一個偽命題?我們用的人會不會被挖走,成為競爭對手的人?

  杜曉霞:大家好,我是來自于厚幾商業集團,我也是原萬達的沈陽區域副總,包括在萬達以及其它的商業集團做了23年,商業運營這塊可以跟大家分享。就剛才王 杰總提到的商業地產如何去化的話題,我先拋磚引玉。實際上提商業地產去化這一塊還不如我談商業地產盤活,這個命題也非常大,因為陳平老師也提到了,我們厚幾做不了商業地產所有的庫存商業地產的盤活,但是我今天可能講一些理論的東西。

  商業地產從增量到存量的主賽道的發展,有幾個數字,一個是2億,一個是4億,一個是5億。這幾個數字分別代表什么呢?超過3萬平的商業購物中心目前有2億平方米,4億是目前有被低估的商業價值接近4億,到2019年中旬的時候,6月份可出售的商業面積達到5億平。整體的存量商業地產是屬于萬億級的存量。大家都在討論存量如何盤活,如何去化。

  首先,我從為什么出現這樣的情況,一個是開發商盲目開發,第二個人才匱乏,缺少專業的人。第三,我們陳老師提到的內容為王,缺少經營的內容。商業地產去化首先要從經營開始說,目前已經進入后運營時代,沒有運營的物業就是建筑垃圾。但是開發商把物業建起來了,我相信它既然存在就有存在的價值,商業的盤活是目前我們商業人要做的一件事情。

  我講一下厚幾集團是怎么去盤活商業地產的。當我們2018年開始知道存量地產價值超萬億的市場的時候,我們也曾經開始研究,但是我們發現無論我在萬達還是寶龍,還是其它的集團做高管,我有很多經驗,我有很多品牌,但是也無能為力。我們在2019年開始沉下來研究以內容驅動商業,用內容撬動商業地產。但那個時候我們發現我背后有一萬個品牌的資源庫,有四千個品牌跟我緊密合作,但這些品牌當我去接一個爛尾的商業項目的時候,它們也非?蜌飧艺f,杜總這樣的商業我們也不能進。

      我們就開始整合商業的內容,去孵化品牌。厚幾相繼孵化厚幾奧萊、厚幾運用、厚幾積木。我們在孵化的同時不斷地為創業者尋找更好的品牌,我們在2019年開始以厚幾開店作為我們的主要業務,我們為在成長中的品牌選址,為他們提供厚幾超級工具。我也賣一個乖,什么叫厚幾超級工具?厚幾超級工具就是幫助品牌商發展,幫助商業地產盤活的工具。我們有厚幾智能,通過支付去獲取流量,然后對流量進行二次的營銷,我們有厚幾的云媒是做線上互聯網,做短視頻媒體的平臺,我們目前還在做厚幾的萬級的矩陣模式,我們用厚幾的超級工具去盤活商業地產,這是我們厚幾的模式。我就分享到這兒。

  王 杰:謝謝杜總。

  王 峰:你剛才的問題是輕資產模式是不是偽命題,我是這么看的,誰重了,誰輕了?萬達做是輕資產,因為它做了十九年的重資產,所以它有資格做輕資產。但是在后商業地產時代,萬達這樣的大象能不能做好輕資產還是一個問號。

  第二,誰重了,開發商重了。原來開發商就是做完了,現在不行了,你成為了重資產,你在規劃設計之初就得考慮。

  第三,商鋪重了,現在連鎖都是加盟了,它都不給你投資了,你們這些螞蟻集團就得考慮你們真金白銀投進去能不能把本拿回來?什么叫偽命題,不管別人死活,把錢弄到兜里那就叫偽命題,所以重資產投入的同志們你們必須得去學習,必須得了解房地產向后房地產時代轉化怎么玩兒商業地產。我們做萬達出來的玩了十九年商業地產,我們已經看到了后商業地產時代,后商業地產應該怎么玩兒?我強烈建議玩重資產的同志們,你們要頭腦清醒,眼睛要清楚,自己到底怎么做,加強學習,不能夠被別人忽悠。

  王 杰:后商業地產時代如何提高商業運營能力?

  王 峰:其實很多早晨的嘉賓,包括下午嘉賓都說的很清楚了,內容為王。為什么商業地產玩的不好?為什么萬達的商業地產也玩的不好?因為萬達注重強指標,要掙錢,但是沒有考慮到商家進來的死活,要做這個事情的時候內容為王。為什么商業地產80%做的不好?因為沒有內容。你們有多長時間沒去廣場了?你們還會為了買東西去廣場嗎?我們為什么要去廣場?請你給我們一個理由。

  劉頌梅:我先說一下第二個問題,存量資產的機遇和挑戰。我是在酒店板塊做了十年,我從自己的酒店板塊來分析一下,在全國現在五星級酒店有13000到15000家,面積是有3億到5億平方米。大規模建設的周期應該是在10年左右,改造的周期在7年到10年,這么算來今天是不是就是存量資產的機遇?而且五星級酒店它的標準是在80年代初期設立的,當時我們對于200多家五星級酒店的數據進行了梳理,我們發現當時的標準其實已經不太適用于今天了,因為它真正盈利的區域只占到了40%。全國有3億到5億平方米的面積,我們算算不是有2億到3億的面積是需要重新升級改造的?剛才云峰總說了優鋪、寫字樓、商鋪,酒店的公共空間不也一樣是商業嗎?這么大量的價值,但是大家一直沒有注意到,一直忽視的是它本身就有高端的客戶群資源。

  輕資產是不是偽命題?全國有3億到5億平方米的五星級酒店,單體酒店的數量是很多的,連鎖酒店并不多,單體酒店改造沒有團隊。我說一下個人經歷,我過去十年做了130家高星級酒店,投資額是700億。以5%到10%的變更來算,我們走過的彎路,犯的錯誤,以及教訓就已經高達幾十億。也許酒店改造之前沒有做到哪一步的時候,我們就已經知道在哪一步會犯什么錯誤,在哪一步會出現什么問題。為什么不做輕資產呢?輕資產可能解決對于很多人來說第一次面對的問題,但是幾十億的教訓是不能白錯的。輕資產是很好的一條路,讓專業的人干專業的事。

  王 杰:在酒店的收購中,特別您說的輕資產的收購中如何避免誤區或者如何選擇優良資產?

  劉頌梅:因為酒店是比較復雜的,王健林說過一句話做住宅的是小學生,做商業和酒店是研究生。如何避免誤區?它要涉及到方方面面比較多,技術的評估,一個人可能看上去很年輕,也許他整容了,他的衣服可能只是裝修風格,身體的實際年齡是多少,有沒有隱藏的疾病,我們都要進行評估。技術的評估是一個比較復雜的過程。另外,資本的評估,酒店本身也是具有資本的屬性,要從兩方面綜合評估。

  米映超:我主要從事房地產互聯網,大概十一年了。目前我們的產業變化,行業變化回歸到本質,剛才幾位嘉賓說到的內容為王,我提一個產品。原來我們的產品先建好以后再賣,再運營,再銷售,現在整個行業的變化,產業變化,消費人群的變化,我們反過來的C2B模型,我們可能是根據消費人群的變化,根據實際的需求,根據業態的變化做創新和融合。這是時代的變革和變化,00后已經馬上成年了。我們80后已經40歲了。我認為產品的變革要從源頭抓起。

  第二點,因為我之前在58負責大區的時候,現在15年開始創業轉做酒店,我補充一個環節,公寓這個板塊,長租公寓也是一個空間,爆爆雷,也有發展的很好的公司。我們的消費人群有可能住在這個地方,同時又去消費。長短租的結合,人群和商業結合打造一個社區。如果對面是一個學校,可能原來對面又是店鋪,店鋪有可能變成你的培訓機構的入口,所以業態有可能會有融合。我們在打造商業業態的時候回到剛才說的公寓,人群是長期的租賃人群,還是短期的租賃人群,我們打造了社區的改造。

  第三點,回到羅總今天分享的核心,分享、租賃,商業的核心是租賃,租賃最大的核心是運營,運營為王。今天提到了渠道為王,賣的時候是渠道為王,去化的時候運營為王才是核心。危與機,我最后補充一點,因為我們杜總提到了人才,人才確實很重要,我們從增量市場到存量市場,從賣到運營已經進入了后上代時代,人才特別重要。我們核心就是為了聯合各大政府機構出政策,包括高校和協會一起培養人才,培育行業的運營人才,一起推動行業的發展。 

  王 杰:像您剛才提到的長租公寓在“房住不炒”的大背景下,可能我們在等政策的風口來。也有一些新聞曝出長租公寓有暴雷的,包括青客、蛋殼要上市了,您怎么看待長租公寓2020年的場景?

  米映超:我們已經有第一股了,青客已經上市,2020年蛋殼和自如會上市。我們原來廣大的中小運營商,很多出現爆雷和跑路的企業會逐漸正規化,住建部探討的時候提到了核心一點就是行業規范化。留給我們的時間大概就是明年,一定是規范化,而且隨著國有資產的租賃土地的出現和產品出來,我們一定是在整個的企業經營規范化上面下很大工夫。送一句話,時光不老,我們不散,2020年又是全新的開始。

  王 新宇:我是做媒體的,我可能從不一樣的角度看這三個問題,現在都講新零售,講互聯網,我覺得第一個問題從存量房的去化角度來看,我們更多應該把視野放在城市的角度,因為城市是一個整體。我覺得現在所有的商業都在談招商和各種去化,我們忽略了一個本質,我們生活在社會里面,包括我們講互聯網社交,背后是本土的文化,我們談到企業的文化,它的標準是什么?我們在里面找自己的文化。我們做市場的去化,我們要尋找的還有產業的介入,而不是純粹的為了招商做招商。

      另外還有一個非常重要的領域,我們的下沉市場。我去了全國200多個城市,我們也看到這兩年談下沉市場特別多,我看到的不一樣的地方在于我們的產品,我們的產品是否跟下沉市場有匹配程度?但是很遺憾,我看到的是我們的下沉市場跟一二線市場可能在品牌的匹配度有一個落差,產品業態形式也有落差,這是我們存在的機會。

  當然也有向好的面,我們看到存量市場可能有很好的機遇,我能看到一些趨勢,我們的市場發生了很大的變化,消費端正在倒逼產業端。我記得我跟一家很大的公司管商業的老總探討問題的時候,他說了非常重要的觀點,他講我們希望能讓西南城市,西北城市的這些消費者吃上真上的很新鮮的三文魚,這個扯出來一個非常重要的概念,我們的基礎設施配套跟目前的商業變革、新零售變革是不匹配的,我們可能面臨非常重要的挑戰是零售業的基礎設施。首先是硬件設施,還有基于線上的互聯網的基礎設施建設,當然阿里也在做這方面的變化。

  還有一個機遇和挑戰應該是我們自己的組織結構變革,這個道理很簡單,我舉幾個例子。第一個海爾最近一直在談人單合一,他可能會把企業和消費者形成了一個鏈條,從通俗意義來講就是消費者的需求成為它的生產訂單的理由,而它里面整體的結構每個都像互聯網一樣,每個都會有節點。

      它有一款很有名的筆記本電腦是怎么出來的?因為他的設計工程師特別喜歡打游戲,在網上認識一幫網友,網友說你是海爾的工程師,能不能出一款游戲的筆記本,所以就做了。還有海爾做的跟血液相關的區塊鏈平臺。我們無償獻血,但是很多血液用不完可能會浪費,通過這個可以有效的提高用血的效率,這我們在微觀的領域看到的。類似于像海爾這樣的企業已經提出了它的組織結構的變革。

  我們看到蘇寧,今天是蘇寧29周年的生日,蘇寧在八九年前開始做互聯網的布局,蘇寧一開始做電商,在它剛開始做電商的時候為什么做?據說當時眾所周知的國美事件,有人提醒國美說你知道一個網站叫京東嗎?蘇寧下定決心做它的整體變革,做電商。它不僅做電商,我們看到它們現在做云店,做蘇寧小店,把前置倉和電商,純線上電商全部做起來,包括阿里的合作,我們會看到每年雙 十一線上銷售在阿里雙 十一的天貓銷售排行榜當中應該都是第一的,這可能是大家忽略的細節。最應該做的是自己的組織結構,包括管理方式、平臺認識的變革,這是我們需要接受的挑戰。

  今天是房地產的互聯網大會,我聽了主論壇,包括今天的嘉賓,今天很多嘉賓講拼多多,有人講拼多多就是便宜,就是消費降級,只有聽到一位嘉賓講對了,就是羅總講拼多多是做的消費升級。過去農村人洗衣服用肥皂,現在可以用上洗衣液了,過去用抹布,現在可以用上廚房用紙了。過去一口鍋幾千塊錢,拼多多上99塊錢,同一個流水線生產出來的。

      我認為大家對于互聯網的認識,包括今天很多嘉賓講的方式方法在商業地產或者房地產領域聽上去似乎是非常先進的,但是很遺憾告訴大家那可能是五六年前的概念。08年就有人做VR,13、14年就可以提O2O的模式,包括今天提了很多概念,對于互聯網本身而言,基礎而言,或者商業模式創新而言是不足夠的。在商業邏輯本身,頂層設計上看法和認識就出現了。剛才有人提到中國的互聯網市場是以商業模式創新為主的,我看到很多公司做所謂的微創新。我曾經采訪過《數字化生存》的作者,他說微創新是一種病,顛覆性創新才是重要的。我們做的不應該是1+1=2的事情,而是想想有沒有更好的出路,更多的反向思維。

  再回到輕資產,輕資產并不是偽命題,我們可能沒有看到我們應該做的事情,我們提到房地產,會看到貝殼、58都在講做中國的房地產交易平臺,包括搜房在轉型說在做自己的交易平臺,因為這里有幾十萬億的大市場。商業地產也是一樣的,這么大的市場足以支撐我們的任何模式去做商業模式創新和技術創新,但是我們沒有看到的因素是很多的。

  第一,我們的平臺化是不夠的。我們現在沒有平臺做這樣的事情。我剛才看到有些嘉賓把整體的技術架構拿出來,大家那套技術架構可能就是基本配置,在商業模式上創新應該怎么做?我沒有看到。還有整個產業鏈的賦能方面也是我們沒有做到的。但是剛才陳平總講的區塊鏈里面我看到了一些希望,比如看到我們在地產方面綠城做代建,包括厚幾也在做很多合作的方式。我舉個例子,這家公司以0元的成本收購了很多設計院,不要錢就賣給了這家比較大的房地產公司,為什么?因為這家房地產公司有很好的平臺,每年有更多業務給這家設計院,設計院的業績一年提升了五倍到十倍的業務量,我還需要收購的錢干嗎?整個產業鏈賦能上下游的案例,這是我們能看到的。

  另外,我們也要看到在下面一個階段,我們可能要面臨資本方面和金融方面的創新,我們看到證券化。國外的企業鐵獅門,包括凱德,他們全部做了分割,通過發行REITs的方式獲得更多的收益,這些都會有很好的承載的東西就是我們的平臺。

  輕資產有三個關鍵詞,我們的平臺、賦能、證券化,這可能是未來的一條路。三個問題應該能貫穿目前整個商業地產所存在的痛點,可能是我們理解的角度不一樣。這是我個人的觀點。

  王 杰:我們談論了一整天的商業地產,商業地產無論是線上線下都離不開消費者體驗極 致的追求。歲末年初,感謝房互機構,希望大家越來越好。謝謝各位嘉賓!

 

 

 

 

 

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